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第一章  總 則

第一條 為規(guī)范物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，維護(hù)業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國價格法》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》等法律、法規(guī)，結(jié)合我省實(shí)際，制定本辦法。

第二條 本辦法適用于我省行政區(qū)域內(nèi)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為。

第三條 本辦法所稱物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，是指業(yè)主通過選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者業(yè)主自行對物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的建筑物、構(gòu)筑物及配套的設(shè)施設(shè)備和相關(guān)場地進(jìn)行維修、養(yǎng)護(hù)、管理，維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序，向業(yè)主或物業(yè)使用人所收取的費(fèi)用。

物業(yè)服務(wù)收費(fèi)包括物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)、汽車停放費(fèi)、特約服務(wù)費(fèi)、代辦服務(wù)費(fèi)。其中物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)，是指物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照物業(yè)服務(wù)合同約定提供具有公共性的物業(yè)基本服務(wù)，向業(yè)主或物業(yè)使用人收取的費(fèi)用。

第四條 政府提倡建設(shè)單位、業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機(jī)制選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)�業(yè)管理機(jī)構(gòu)，鼓勵物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展正當(dāng)?shù)膬r格競爭，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)通過市場競爭機(jī)制形成。

第五條 省價格主管部門會同省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門負(fù)責(zé)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作，負(fù)責(zé)制定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理辦法和有關(guān)政策規(guī)定，指導(dǎo)全省物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的管理工作。

省轄市、縣（市、區(qū)）價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門按照價格管理權(quán)限，負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的監(jiān)督管理工作。

第六條 物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)當(dāng)區(qū)分不同物業(yè)的性質(zhì)和特點(diǎn)，遵循合理、公開、服務(wù)質(zhì)量和價格相符的原則確定，分別實(shí)行政府指導(dǎo)價和市場調(diào)節(jié)價。

普通住宅前期物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)、物業(yè)管理區(qū)域的汽車停放費(fèi)、車位租金等實(shí)行政府指導(dǎo)價。法律、法規(guī)另有規(guī)定的，從其規(guī)定。

業(yè)主大會成立后,普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定，通過物業(yè)服務(wù)合同約定執(zhí)行。

業(yè)主采取自行管理或業(yè)主自行管理與委托專業(yè)機(jī)構(gòu)相結(jié)合管理的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主共同決定，約定執(zhí)行。

滿足部分業(yè)主、物業(yè)使用人需要或者接受委托開展的特約服務(wù)等其他物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，實(shí)行市場調(diào)節(jié)價。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

非普通住宅和非住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行市場調(diào)節(jié)價，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主、物業(yè)使用人與物業(yè)服務(wù)企業(yè)在物業(yè)服務(wù)合同中約定。

改變用途用于經(jīng)營的住宅，其物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主共同決定，合同約定執(zhí)行。

 

第二章  物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)管理

第七條 價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門，綜合考慮物業(yè)公共服務(wù)平均成本、最低工資標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整幅度以及居民消費(fèi)價格指數(shù)變動情況，依據(jù)本地區(qū)物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)制定相應(yīng)的普通住宅物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)的基準(zhǔn)價與浮動幅度，并向社會公布。

價格主管部門應(yīng)當(dāng)會同物業(yè)管理行政主管部門每三年內(nèi)對物業(yè)服務(wù)等級標(biāo)準(zhǔn)以及相應(yīng)的基準(zhǔn)價與浮動幅度進(jìn)行評估，并根據(jù)評估結(jié)果適時調(diào)整。

已對應(yīng)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)分類分項(xiàng)分級收費(fèi)管理的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)本條規(guī)定制定、評估基準(zhǔn)價及浮動幅度，并向社會公布。

第八條 在業(yè)主、業(yè)主大會選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)前，普通住宅物業(yè)的建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)在價格主管部門公布的政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)，通過公開招投標(biāo)或協(xié)議方式，選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，并在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)以及收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂的房屋買賣合同，應(yīng)包含前期物業(yè)服務(wù)合同約定的內(nèi)容。前期物業(yè)服務(wù)費(fèi)未在房屋買賣合同中約定的，由建設(shè)單位承擔(dān)。前期物業(yè)服務(wù)合同由物業(yè)服務(wù)企業(yè)向當(dāng)?shù)貎r格主管部門、物業(yè)管理行政主管部門備案。

業(yè)主大會、業(yè)主代表大會或物業(yè)管理委員會（以下統(tǒng)稱業(yè)主大會）成立前，普通住宅物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)因服務(wù)成本變化需要調(diào)整，或政府指導(dǎo)價標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在街道辦事處（鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府）組織、指導(dǎo)與監(jiān)督下，公開真實(shí)、完整、有效的物業(yè)服務(wù)成本信息，向業(yè)主征詢意見，經(jīng)專有部分面積占建筑物總面積半數(shù)以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)半數(shù)以上的業(yè)主同意，形成業(yè)主共同決定，在政府指導(dǎo)價范圍內(nèi)實(shí)施調(diào)整并約定執(zhí)行。

第九條 物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)可以采取包干制或者酬金制等形式，具體收費(fèi)方式由物業(yè)服務(wù)合同約定。

    包干制是指由業(yè)主向物業(yè)服務(wù)企業(yè)支付固定物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，盈虧均由物業(yè)服務(wù)企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。

酬金制是指在預(yù)收的物業(yè)服務(wù)資金中，按約定比例或者約定數(shù)額提取酬金支付給物業(yè)服務(wù)企業(yè)，其余全部用于物業(yè)服務(wù)合同約定的支出，結(jié)余或者不足均由業(yè)主享有或者承擔(dān)的物業(yè)服務(wù)計費(fèi)方式。

第十條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用一般由下列因素構(gòu)成：

（一）管理服務(wù)人員工資、社會保險和按規(guī)定提取的工會經(jīng)費(fèi)、職工教育經(jīng)費(fèi)等；

（二）物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備日常運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)費(fèi)用；

（三）清潔衛(wèi)生費(fèi)用；

（四）綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用；

（五）秩序維護(hù)費(fèi)用；

（六）辦公費(fèi)用；

（七）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的固定資產(chǎn)折舊；

（八）物業(yè)共用場地、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險費(fèi)用；

（九）管理費(fèi)分?jǐn)偅?/span>

（十）經(jīng)業(yè)主大會同意的其它費(fèi)用；

（十一）法定稅費(fèi)以及合理利潤。

物業(yè)共用部分、共用設(shè)施設(shè)備的維修、更新和改造費(fèi)用，應(yīng)當(dāng)由住宅專項(xiàng)維修資金支出的，不得重復(fù)計入物業(yè)服務(wù)支出或物業(yè)服務(wù)成本。

第十一條 住宅小區(qū)內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)管理、保潔、綠化等物業(yè)服務(wù)過程中的用水、用電、用氣價格按照當(dāng)?shù)鼐用袷褂脙r格的標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，但洗車、餐飲等經(jīng)營性用水、用電、用氣除外。

    物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備一般包括電梯、天線、消防設(shè)施、樓道照明、路燈、道路、綠地、水泵、非經(jīng)營性車場車庫、監(jiān)控安防設(shè)施、公益性文體設(shè)施、物業(yè)服務(wù)用房和共用設(shè)施設(shè)備使用的房屋等。

非經(jīng)營性車場車庫是指物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)為業(yè)主或物業(yè)使用人提供車輛停放服務(wù)的車位、車庫。

第十二條 物業(yè)公共服務(wù)收費(fèi)按房屋所有權(quán)證登記的建筑面積計算；尚未辦理權(quán)屬登記的，按房屋買賣合同記載的建筑面積計算。未計入產(chǎn)權(quán)面積的附屬房屋面積不作為計費(fèi)面積。

第十三條 業(yè)主應(yīng)當(dāng)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同的約定交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用。業(yè)主與物業(yè)使用人約定由物業(yè)使用人交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用的，從其約定，業(yè)主負(fù)連帶交納責(zé)任。

業(yè)主應(yīng)當(dāng)按照房屋買賣合同（符合竣工驗(yàn)收條件）、入住通知書約定的房屋交付之日起按月交納物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用。已竣工但尚未售出或者尚未交付業(yè)主的，物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用由建設(shè)單位承擔(dān)。

物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同預(yù)收物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)用，但預(yù)收的期限最長不得超過一年。

因業(yè)主原因未及時辦理入住手續(xù)、業(yè)主辦理入住手續(xù)后未入住或未使用的物業(yè)，在一定時期內(nèi)，其物業(yè)公共服務(wù)費(fèi)按不低于合同約定標(biāo)準(zhǔn)的百分之七十交納，減免期限和具體標(biāo)準(zhǔn)由各省轄市價格主管部門確定。業(yè)主大會成立后，由業(yè)主大會與物業(yè)服務(wù)企業(yè)約定。

 

第三章  汽車停放收費(fèi)管理

第十四條 汽車停放費(fèi)和租金實(shí)行政府指導(dǎo)價，由省轄市、縣（市、區(qū)）價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門按照價格管理權(quán)限，制定、公布本地區(qū)執(zhí)行的基準(zhǔn)價與浮動幅度，并適時調(diào)整。

汽車停放費(fèi)包括用于車位、車庫的公共設(shè)施設(shè)備運(yùn)行能耗及維護(hù)、保潔、秩序維護(hù)、管理服務(wù)人員費(fèi)用以及法定稅費(fèi)等。

租金是車位所有權(quán)人或管理者將車位采取租賃方式，出租給使用人所收取的費(fèi)用。

第十五條 占用業(yè)主共有的道路或者其他場地停放汽車的，業(yè)主大會成立前，應(yīng)當(dāng)在前期物業(yè)服務(wù)合同中約定；業(yè)主大會成立后，應(yīng)當(dāng)根據(jù)業(yè)主大會或者業(yè)主大會授權(quán)的業(yè)主委員會決定汽車能否停放。

汽車停放費(fèi)由物業(yè)服務(wù)企業(yè)或?qū)�業(yè)管理機(jī)構(gòu)根據(jù)物業(yè)服務(wù)合同約定收�。蛔饨鹩绍囄粚Ｓ腥嘶蚬芾碚吒鶕�(jù)合同約定收取，也可委托物業(yè)服務(wù)企業(yè)代收，分別核算。

第十六條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)業(yè)主共有、專有、專用的車位、車庫，應(yīng)當(dāng)區(qū)別車位、車庫的專有權(quán)益、管理服務(wù)成本等因素收取汽車停放費(fèi)和租金。

同一車輛停放區(qū)域內(nèi)的汽車停放收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)保持一致，地下與地面的汽車停放費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)當(dāng)保持合理比價。

第十七條 建設(shè)單位未出售或者未附贈的車位、車庫出租，租金的基準(zhǔn)價與浮動幅度由省轄市、縣（市、區(qū)）價格主管部門會同同級物業(yè)管理行政主管部門按照價格管理權(quán)限制定。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由建設(shè)單位在規(guī)定的基準(zhǔn)價與浮動幅度范圍內(nèi)與使用人合同約定。其汽車停放費(fèi)按本辦法第十六條相關(guān)規(guī)定執(zhí)行。

第十八條 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)依法配建的人民防空工程平時用作停車位的，其汽車停放費(fèi)、租金實(shí)行政府指導(dǎo)價，具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)在規(guī)定的基準(zhǔn)價與浮動幅度范圍內(nèi)確定。

人防車位收取的汽車停放費(fèi)、租金應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)規(guī)定，用于該人民防空工程設(shè)施的維護(hù)管理和停車管理的必要支出。其管理辦法由省價格主管部門會同省物業(yè)管理、民防等行政主管部門另行制定。

第十九條 對進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)進(jìn)行軍警應(yīng)急處置、實(shí)施救助救護(hù)、市政工程搶修等執(zhí)行公務(wù)期間的車輛，以及為業(yè)主、物業(yè)使用人配送、維修、安裝等服務(wù)的臨時停放車輛，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得收取任何費(fèi)用。

除前款規(guī)定以外，根據(jù)合同約定允許其他外來車輛進(jìn)入住宅物業(yè)管理區(qū)域臨時停車的，在約定時限內(nèi)免交汽車停放費(fèi)。